פסק-דין בתיק ת"א 5416-09

1. תביעה זו הינה לפינוי דייר מוגן מדירת מגורים ברח' אהל שלמה 8 ירושלים. שתיים הן עילות הפינוי לטענת התובעים. האחת - אי תשלום דמי שכירות, והשניה - בניה ועריכת שינויים במבנה ללא רשות הבעלים וללא ידיעתם.

2. נכס המקרקעין שפינויו מבוקש הינו למעשה שתי דירות נפרדות במבנה אחד, כאשר בתווך מצויה דירה נוספת המושכרת אף היא בדיירות מוגנת לדייר אחר. על פי האמור בתצהיר הנתבע, באמצע המאה ה-20 שכר סבו, ראובן כהן, דירה ממשפחת ליפקין. בדירה זו גרו סבו וסבתו, לאחר מכן הוריו וכעת הוא ובני משפחתו. בשנת 1988 השכירה משפחת ליפקין לנתבע את היחידה הנוספת, בגינה שולמו דמי מפתח.

3. על פי הנטען בכתב התביעה, התובעים הם הבעלים של כ-85% מזכויות הבעלות בדירה.  לאורך השנים בהם מחזיק הנתבע במושכר, כך נטען, לא שולמו דמי השכירות במועד ולא שולמו לכל הבעלים, והחל משנת 1998 הפסיק הנתבע לשלם דמי שכירות לכל הבעלים. בנוסף נטען, כי בשנת 2007 התקבלה אצל חלק מהתובעים בקשה למתן היתר שהגיש הנתבע לעיריית ירושלים בגין תוספת בניה מטעמים של "שיפורים סניטריים", שלטענת התובעים לא היתה אלא תואנה לביצוע תוספת בניה, הגבהת גג ותוספת קומה שלא כדין. בנוסף, בנה הנתבע מתקן הסקה בחצר בסמוך למושכר, וכל זאת ללא קבלת רשות מהבעלים ותוך ניצול אחוזי בניה שהם נכס בלעדי של התובעים.

4. הנתבע טען בכתב ההגנה, כי במהלך השנים התפצלה הבעלות בנכס לבעלים רבים ולאורך עשרות שנים עשה הנתבע כל מאמץ על מנת לאתר את בעלי הנכס הנכונים ולשלם להם את דמי השכירות בשיעורים המגיעים להם. הנתבע הפנה לתשלומים שבוצעו לעו"ד ורדי ז"ל, לנציגים שונים של משפחת התובעים ולהפקדות לחשבון הבנק של מר דניאל ליפקין, הוא התובע 2. לאחר פניות ותכתובות ובהיעדר שיתוף פעולה מטעם התובעים, כך נטען, הפקיד הנתבע בעצת בא-כוחו את דמי השכירות בחשבון בנק נפרד אשר נפתח לשם כך וסכומים אלה עומדים לרשות התובעים לאחר הסדרת שאלת הסכום המגיע והבעלות היחסית של כל אחד מהם. אשר לבניה טען הנתבע, כי בוצעו שיפוצים חיוניים עוד בשנת 1995 בשל מצבו הרעוע והמסוכן של הבית. לטענתו, התובעים ידעו על ביצוע העבודות והתובע 2 אף ביקר בנכס לאחר השיפוץ והתרשם מהשיפוץ לטובה. בדיעבד, כך טען, התברר לו שהיה עליו להוציא היתר בניה לשיפוצים שבוצעו ולפיכך החל בהליכים לקבלת היתר. מכתב דרישה ששלח לתובע 2 לחתום על הבקשה להיתר לא זכה, לדבריו, למענה. הנתבע טען, כי כל פעולותיו לאורך עשרות השנים בהם הוא מתגורר בנכס היו בתום לב, במטרה לקיים את הוראות חוק הגנת הדייר ולא להפר אותן.

אי תשלום דמי שכירות

5. התובעים טענו בתצהיריהם כי במשך שנים שולמו דמי השכירות באמצעות עו"ד קלמן ורדי המנוח, עד למותו בנסיבות טרגיות. התובעים לא ידעו לומר מתי בדיוק ארע הדבר, אך ציינו כי היה זה בין השנים 1987 ל-1993 (וככל הנראה היה זה בשנת 1989). טענת התובעים באשר לאי תשלום דמי השכירות מתייחסת לתקופה מאוחרת יותר, משנת 1998 ואילך. לטענת גב' שרה ליפקין, לאחר מותו של עו"ד ורדי ז"ל ביקשה מהנתבע כי ישלם לה ישירות את דמי השכירות ונתקלה לעתים בסירוב ובצעקות, עד שהפסיקה ללכת ותשלום אחרון שולם לה ב-1998 באמצעות בן דודה אפרים כהן, שכן, לדבריה, היא עצמה חששה לגשת אל הנתבע. גם גב' סוניה ליפקין טענה כי לאחר מותו של עו"ד ורדי ז"ל לא שולמו דמי השכירות בצורה מסודרת וכאשר הגיעה לגבות את דמי השכירות זכתה לצעקות. מר דני ליפקין העיד כי גבה דמי שכירות בעבור החלק היחסי של משפחתו הקרובה (27.5%) בעצמו ולא באמצעות עו"ד ורדי ז"ל וטען כי אינו יודע מהם הסכומים שהופקדו לחשבון הבנק שלו ובגין איזו תקופה. לטענתו, כבר בשנת 2000 ידע הנתבע כי עו"ד רוזן מייצגת אותו ובני משפחה נוספים והיה עליו לשלם את דמי השכירות במשרדה, אך כזאת לא נעשה. התובעים האחרים, על פי עדותם, לא טיפלו בנכס ולא ביקרו בו, ולטענתם, מאז מותו של עו"ד ורדי ז"ל לא קיבלו דמי שכירות כלל.

6. הנתבע טען, כי במשך שנים שולמו דמי השכירות לעו"ד קלמן ורדי ז"ל, אשר ייצג 72.5% מבעלי הזכויות בנכס, וכן לתובע 2, דני ליפקין, שייצג את יתר היורשים. מאז מותו של עו"ד ורדי ז"ל המשיך הנתבע, לטענתו, לשלם לדני ליפקין ולשרה ליפקין וכן לבני משפחה נוספים שהופיעו מפעם לפעם וגבו דמי שכירות. הנתבע טען, כי בשנת 1999 עשה בא כוחו מאמץ להסדיר את התשלום ולקבוע סכום מוסכם ונוהל מסודר לתשלום, אך לא זכה לשיתוף פעולה מצד התובעים ולפיכך החל הנתבע לרכז את דמי השכירות בחשבון בנק נפרד והכספים עומדים לרשות התובעים לאחר הסדרת הסכום המגיע להם והבעלות היחסית של כל אחד מהם.

7. לתצהירו של הנתבע צורפה תכתובת בין בא כוחו לבין דני ליפקין ושרה ליפקין ובהמשך עם עו"ד רוזן. ביום 13.12.99 פנה ב"כ הנתבע, עו"ד גרינבוים, במכתב לדני ליפקין ושרה ליפקין ובו דרש להשיב סכומים ששולמו ביתר וכן ביקש להסדיר את נושא זהות מקבלי התשלומים:

"8. בהזדמנות זו, נדמה לי שהגיעה העת להסדיר את נושא זהות מקבלי התשלומים. על פי נסח הרישום המצוי בידי, מר דני ליפקין הוא הבעלים של 3.75% מהנכס, ואילו גב' שרה ליפקין היא הבעלים של 18.75% מהנכס. לא ברור לי אפוא על סמך כל אחד מכם גובה 27.5% מדמי השכירות. אם יש בידיכם יפויי כח תקפים מבעלים נוספים של הנכס - אודה לכם אם תעבירו אלי העתקים מאושרים של יפויי הכח האמורים.

9. יתר בעלי הנכס, כפי שהם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, מתחלקים בין יונה ליפקין, פרידה בן הדור, רוזה ליפקין, דוד יהונתן ליפקין, מיכאל יהושע ליפקין, אריה ליפקין, רות ליפקין, רוזה ליפקין, שמעון ליפקין ודניאל ליפקין. אודה לכם מאד אם תודיעני:

א.      כתובת של הנ"ל.

ב.       האם הם מיוצגים על ידי עו"ד או על ידי אחד מבני המשפחה?

ג.        האם קיים הסכם פנימי בין הבעלים לגבי אופן גביית דמי השכירות? אם כן - נא להעביר אלי עותק של ההסכם.

10. מרשי מעוניינים מחד לשלם לכל אחד מבעלי הנכס בדיוק את סכום דמי השכירות המגיע לו. מאידך, לא מעוניינים מרשי להיות חשופים בעתיד לתביעות מצד בעלי הנכס אשר לא קיבלו את המגיע להם. אודה לכם אפוא אם תסייעו לי להסדיר  עניין זה".

(נספח ג' לתצהיר).

במענה למכתב זה נתקבל מכתב מיום 13.1.00 (נספח ד' לתצהיר) מאת עו"ד רוזן, בשם חלק מבעלי הזכויות בנכס, בו נטען כי תשלומי השכירות המלאים אינם משולמים ולפיכך איבדו הדיירים את הגנת החוק וכן נטען כי הדיירים מתפרשים על שטחים נוספים מחוץ לדירה ובניגוד לרצון הבעלים והם נדרשים לסלק ידם משטחי הרכוש המשותף. במכתב לא ניתנה כל התייחסות לגבי חלקם של הבעלים השונים, ייצוגם או גובה התשלום החסר. לכך התייחס, בין היתר, ב"כ הנתבע במכתב תשובה מיום 23.1.00 (נספח ה' לתצהיר). ב"כ הנתבע ציין במכתבו כי הוא למד שעו"ד רוזן מייצגת מחצית מבעלי הנכס בלבד והציע כי לאחר הסדרת חשבונות העבר ייקבע נוהל מסודר שבו יועבר אליו מידי שנה, בתאריך שייקבע, חשבון מטעם בעל הבית לדייר ובתוך 10 ימים ייפרע החשבון או יועברו הערות לגביו. עוד ביקש ב"כ הנתבע פירוט לגבי שטחי הרכוש המשותף אליהם התייחסה עו"ד רוזן במכתבה. במכתב תשובה קצר מיום 21.3.00 (נספח ו' לתצהיר) נטען כי המשכיר אינו משלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת לבעלים בהם הוא מכיר וכי קודם לכל טענה ובקשה על המשכיר להשלים את מלוא תשלומי השכירות. גם במענה למכתב זה ביקש ב"כ הנתבע, במכתב תשובה מיום 26.3.00 (נספח ז' לתצהיר), לנסות ולהבין מיהם בעלי הנכס לאחר שחלק מהבעלים הרשומים הלכו לעולמם ומהם דמי השכירות המגיעים לבעלים לטענתם. ב"כ הנתבע ציין כי מרשו מוכן ומזומן לשלם את דמי השכירות במלואם לכל אדם המגיעים לו כדין דמי שכירות "לצורך כך, הוא מבקש את הדבר הפשוט והמובן מאליו: חשבון מטעם בעל הבית (אם הוא חולק על החשבון שלנו) ורשימת בעלי זכויות מסודרת או יפויי-כח אליך מטעמם, וזאת על מנת לדעת כי אין הוא שם את כספו על קרן הצבי". ביום 11.4.00 שלחה ב"כ התובעים מכתב לב"כ הנתבע המפרט את בעלי הזכויות בנכס וחלקם ודרשה לשלם לבעלים הנזכרים במכתב את חלקם (נספח 6ג' לתצהיר שרה ליפקין). על מכתב זה ענה ב"כ הנתבע ביום 9.5.00, כי "לאחר שנפתרה ברובה השאלה של למי לשלם, נותרה רק השאלה של כמה לשלם" והציע כי ככל שהחשבון שערך אינו מוסכם על הבעלים תקויים פגישה בנוכחות הדייר, נציג הבעלים ובאי-כוחם. במכתב נוסף מיום 22.2.04, אשר נשלח מב"כ הנתבע למר דני ליפקין (צורף לתצהיר הנתבע כנספח ח'), קובל ב"כ הנתבע על כי למרות מכתביו מיום 26.3.00 ו-2.9.02 לא שמע דבר מהבעלים באשר לזכויות היחסיות שלהם בנכס. ב"כ הנתבע ציין כי בינתיים הנתבע "ממשיך לצבור את דמי השכירות בחשבון בנק נפרד עד אשר יבואו בעלי הנכס ויטלו את המגיע להם". כן צויין כי במקביל ביקש הנתבע להפקיד דמי שכירות לחשבונו של דני ליפקין בבנק דיסקונט אלא שבבואו לעשות כן נתברר לו שחשבון הבנק האמור נסגר. לפיכך ביקש ב"כ הנתבע להודיע לו בדחיפות מספר חשבון בנק בו הוא מעוניין שדמי השכירות יופקדו או כל דרך להפקדת דמי השכירות.

8. הנתבע טען, כאמור, כי לא זכה לשיתוף פעולה מהתובעים. לפיכך, ובעצת בא כוחו, החל להפקיד את דמי השכירות בחשבון בנק נפרד אשר נפתח לשם כך "בתקווה שיום אחד יופיעו התובעים או יורשיהם ויקבלו איש איש את חלקו". יצויין, כי התביעה הוגשה בשם 85% מבעלי הזכויות בנכס ובכתב התביעה צויין כי היא מוגשת גם על דעת יתרת 15% מהבעלים, אלא שבמהלך ניהול התביעה הודיעה ב"כ התובעים כי 15% הבעלים הנוספים מתגוררים בארגנטינה ולא מגלים עניין בתביעה (עמ' 10 לפרוטוקול מיום 23.5.11) ובעת שהועלו הצעות לסילוק התביעה בפשרה הבהירה כי לא תוכל להתחייב לדבר בשמם.

9. מהראיות שבאו לפני עולה, כי במהלך השנים פוצלה הבעלות בנכס לבעלים רבים, שחלקם לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין אלא כעבור שנים רבות (ר', לדוג', תצהירה של גב' סוניה ליפקין, סעיפים 6-7). חלק מהיורשים לא גילו עניין בנכס וזהותם לא היתה ידועה לנתבע. עד שעו"ד ורדי ז"ל הלך לעולמו נעשו מרבית התשלומים באמצעותו והיתרה שולמה לדני ליפקין. גם לאחר מותו של עו"ד ורדי ובמשך שנים, עד לשנת 1998, שולמו דמי שכירות, ולמצער לא קיימת במסגרת זו טענה של התובעים כי לא שולמו. לאחר שנה זו לא שולמו התשלומים במלואם, אך כבר בשנת 1999 פנה הנתבע מיוזמתו, באמצעות בא-כוחו, לבעלים הידועים לו (דני ליפקין ושרה ליפקין) בניסיון לברר מיהם הבעלים של הנכס ומה חלקם וכן מהו הסכום שעליו לשלם לשיטתם. כפי שניתן להיווכח, הנתבע לא זכה לשיתוף פעולה מלא וקיבל תשובות חלקיות בלבד לפניותיו החוזרות ונשנות. נכון הוא שמאז מכתבה  של עו"ד רוזן מיום 11.4.00, ועל אף שלא ניתנה התייחסות אז (כמו גם היום) לשאלה הסכום שעל הנתבע לשלם, היה על הנתבע לכל הפחות להעביר לעו"ד רוזן תשלומי דמי שכירות שאינם במחלוקת המגיעים לבעלים המיוצגים על ידה. הנתבע לא עשה כן, אך לטענתו, בעצת בא-כוחו, דמי השכירות הופקדו על ידו במשך כל השנים לחשבון בנק שיועד לכך מתוך כוונה להעבירם לידי התובעים על פי חלקם.

10. לסיכום נקודה זו - הנתבע לא שילם במהלך השנים, מאז שנת 1998 ועד היום, את מלוא דמי השכירות המגיעים ממנו ולפיכך קמה כנגדו עילת פינוי, בהתאם להוראות סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. יחד עם זאת, סבורני כי נסיבות העניין מצדיקות מתן סעד מן הצדק, כפי שעוד יפורט להלן.